​房企融资“至暗时刻”过去？一季度发债规模超 1500 亿，净融资回正，但民营房

房企融资“至暗时刻”过去？一季度发债规模超 1500 亿，净融资回正，但民营房企资金链仍待修复

财联社 4 月 3 日讯（编辑 张伟）在房地产政策端的持续发力下，房企融资 " 至暗时刻 " 似已过去，展现出好转迹象。财联社统计，一季度房地产行业境内债券发行 149 只，规模超 1500 亿；净融资回正，为 65.80 亿元。从股权融资看，据平安证券，截至目前已有 20 家房企在上交所和深交所拟定增募资，预计将获得超千亿元的股权融资。不过，值得一提的是，融资结构仍待修复，当前中央、地方国企融资占比较高，民营房企发行仍需改善。

监管利好政策叠加宏观经济稳步向好，重点房企一季度销售情况环比、同比双双改善，实现了 2022 年以来首次增长。中信证券报告称，房地产企业告别了 " 三高 "（高杠杆、高负债、高周转），得以凭借强韧的资产负债表稳步拿地，持续经营性现金净流入和分红，并推荐推荐融资畅通、积极拿地的房企。

民营房企融资仍待修复

Wind 数据显示，以证监会分类为统计口径，一季度房地产业发行债券 149 只，规模 1,563.78 亿元；与 2022 年同期相比，2022 年同期发行只数 146 只，规模 1,344.71 亿元；2021 年同期房地产发债只数 228 只，规模 1,971.01 亿元。

从净融资情况来看，wind 数据显示，一季度房地产行业净融资回正，为 65.80 亿元。从企业性质来看，国有企业发行只数 140 只，发行总量 1500.28 亿元；而民营企业仅有 4 只，规模 34 亿元，民营房企融资规模仍处低位。值得一提的是，广州合景控股集团有限公司、广州番禺雅居乐房地产开发有限公司等企业由于股权结构被 wind 分类在外商独资企业中。将上述企业计入民营房企后，wind 数据统计为 9 只、75 亿来自民营房企。

（数据来源：wind，财联社整理）

具体来看，wind 数据显示，今年一季度房地产行业发债规模排名靠前的 5 家发行人分别为：金融街控股股份有限公司 113 亿元、北京首都开发股份有限公司 106 亿元、华润置地控股有限公司 75 亿元、保利发展控股集团股份有限公司 65 亿元、中国铁建房地产集团有限公司 52 亿元。

此外，政策端利好的影响下，多家民营房企通过中债增担保发债。据财联社梳理，今年一季度以来，通过中债增担保发债的优质房企有，新希望地产 10 亿元中票、中骏集团 15 亿中期票据、雅居乐 12 亿元中票、卓越商管 4 亿元中票、合景控股 7 亿元中票、以及重庆华宇集团 11 亿元中债增中票。据了解，自 2022 年 11 月央行表态支持民营企业健康发展以来，中债增进作为我国首家专业债券信用增进机构，通过增信支持的方式，助力民营房企发债，先后为 12 家优质房企进行全额担保发债，极大地提振了市场对民营房企的信心。

从发行成本来看，兴业证券数据显示，新发地产债中发行利率在 3%-4% 区间的规模占比近五成；4%-5% 区间的规模占比两成。相对应的，2023 年以来新发行债券主要是中短期限的品种（1 年期和 2-3 年期之间为主），其中小于 1 年期的地产债发行利率集中在 2.5%-3.5% 之间小幅波动，2-3 年期的发行利率整体波动不明显，基本维持在 4% 左右。

信用利差大幅收窄

受益于一级市场改善，二级市场对应主体也受到提振。同时一季度在行业信用企稳后，地产债的绝对收益有更明显的影响力。

从兴业研究行业利差数据来看，房地产行业信用利差已由 1 月 3 日 113.84bp 收窄至 3 月 27 日 60.83bp，幅度达 53.01bps。

Wind 数据显示，一季度地产债方面，现券交易量达 4640.67 亿元，环比有所减少，较去年同期 4794.78 亿元变动不大。具体来看，"23 保利发展 CP001"、"20 华发 02"、"20 铁建房产 MTN001"、"21 信地 03" 等成交量排名靠前。

据中证地产债指数显示，年初至今，该指数涨幅 2.90%，显示地产债回暖。据海通证券，以其地产债样本为例，代表性债券的收益率 3 月以下行为主。具体来看， H9 龙控 01 上行 327.6BP，19 碧地 02 上行 81.6BP， 19 广州城建 PPN001 下行 8.7BP，17 苏州高新 MTN001 下行 8.9BP，18 市北高新 MTN001 下行 12.3BP，19 中海 02 下行 13.9BP，19 信投 03 下行 27.7BP，16 投资 01 下行 32BP。

（数据来源：海通证券，财联社整理）

对于接下来地产债的择券方向，中信证券称，在行业基本面尚未兑现的当下，市场对类民企地产债依然犹豫，而央国企债券超额收益空间较薄，在此背景下可切换视角，兼具性价比和安全边际的由中债增担保的地产债，将成为过渡时期最优选择。

德邦证券则认为，短期来看（一年以内），民营地产仍需警惕，高等级央企地产性价比相对不高，可重点关注地方国企及小央企背景的地产公司；以及受益于区域性地产行业明显好转带来经营改善的房企。可重点关注信达地产、华发股份、建发集团、联发集团、大华集团、美的置业和滨江集团等。另一方面，部分地方国企的业务稳定性高、政府支持力度大，如苏高新，所在区域经济实力强劲，业务的区域集中度高，风险相对较低，可适当参与。

销售回暖明显但结构分化

从 2022 年年末开始，政策支持地产力度持续加强，随着各类房地产支持政策推出，热点城市销售端持续回温，2023 年一季度房企销售额实现 2022 年来首次增长。同时随着购房者信心恢复，房地产行业修复的确定性也在逐渐提升。

2022 年，克而瑞数据显示，行业 TOP100 房企全年累计业绩规模同比降低 41.6％，多数规模房企深陷负增长困局。2022 年有近 9 成百强房企累计业绩同比下滑，房企销售额在千亿以上规模的剩下 20 家，其中排名第 20 位的远洋集团销售金额刚刚跨过千亿门槛。

据中指研究院数据，2023 年 1-3 月，TOP100 房企销总额为 17589.5 亿元，同比增长 8.2%，是 2022 年以来首次实现增长。其中 TOP100 房企 3 月单月销售额环比上升 36.7%，同比上升 24.6%，继续保持双增长态势。销售额超千亿房企 1 家，较去年同期减少 1 家，百亿房企 50 家，较去年同期增加 4 家；超五十亿房企 77 家，较去年同减少 4 家。TOP100 房企权益销售额为 12148.9 亿元，权益销售面积为 7197.4 万平方米。预计 4 月，房企销售额同比将会延续增长态势。

从房企排名来看，据中指研究院统计数据显示，今年一季度，保利发展、万科、碧桂园分别实现销售额 1138 亿元、993 亿元和 880 亿元，保利发展超过碧桂园抢占榜首位置。值得一提的是，建发房产和华发股份依然保持迅猛增势，业绩排位冲刺到了前十名。

（数据来源：中指研究院，财联社整理）